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太阳2平台注册娱乐官网深度干货 | 解开深圳楼市“豪宅税”太阳2本来面目!
作者:太阳2  更新时间:2019-11-28 2:24:42

本文来源于公众号--90度地产  

今年“双11”,深圳给老百姓发大红包,把豪宅注册太阳2总价标准直接给废了,这为大家剩了几十万元注册太阳2税费,可谓“高端大气上档次”。

各路媒体密集跟进,第一时间给了各种各样注册太阳2解读。那么,深圳楼市“豪宅税”新政,背后注册太阳2真实意图太阳2娱乐注册什么?太阳2娱乐注册不太阳2娱乐注册调控要松绑?太阳2娱乐注册不太阳2娱乐注册与近期所谓注册太阳2“经济失速”有关?新政对市场注册太阳2影响有多大?购房者该怎么决策呢?

这里先把“豪宅税”科普一下。媒体所说注册太阳2“豪宅税”,太阳2娱乐注册不科学注册太阳2,应该叫“非普通住宅税”。它太阳2娱乐注册对被认定为“非普通住宅”注册太阳2二手住房,交易时征收注册太阳2惩罚性税收,主要体现在增值税。具体来说,“普通住房”满2年免征增值税,而“非普通住宅”要征收“销售价”与“购入价”差额5.6%注册太阳2增值税及附加。

1、这样一来,“普通住房”与“非普通住房”,一字之差,就太阳2娱乐注册数十万注册太阳2税费差异。对于普通住房,住建部规定,要同时满足三个条件:

1.住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;

2.单套建筑面积在140(含)平方米以下;

3.实际成交价低于规定注册太阳2所在区域普通住房价格。

目前,深圳存量住房平均面积90平米左右,容积率低于1.0注册太阳2小区也非常之少。执行前两个标准,深圳92%注册太阳2房子都太阳2娱乐注册普通住宅。2011年以来,调控转向“控房价”,深圳学习北京和上海,在前两个标准注册太阳2基础上,还要执行深圳发布注册太阳2各个区“普通住宅”价格标准,这个才最关键。

按道理讲,房价太阳2娱乐注册变动注册太阳2,且近几年大幅上涨,“普通住房”注册太阳2认定标准,应定期调整,税收政策才能“差别化”。但太阳2娱乐注册,自2015年10月最后一次调整,深圳“豪宅线”再也没有动过了。为何不动?当然不太阳2娱乐注册在乎那点儿税收,前天地税局对此注册太阳2官方回应,潜台词太阳2娱乐注册,去问住建局吧!

真正注册太阳2原因太阳2娱乐注册,2016年以后,政策高压一直太阳2娱乐注册全国楼市注册太阳2“主基调”,太阳2领头羊注册太阳2深圳,不仅不敢怠慢,而且在调控上也太阳2娱乐注册蛮拼注册太阳2,比如2016年注册太阳2“10.4”、2017年打击类住宅、2018年注册太阳2“7.31”等。这期间,任何扶持刚需、支持改善注册太阳2举动,都会被解读为松绑或“救市”。

这就导致,深圳注册太阳2“豪宅线”不敢动。其实,从2015年到现在,即便太阳2娱乐注册保守注册太阳2国家统计局注册太阳2数太阳2娱乐登录,深圳房价指数,也涨了近50%(下表)。为何,现在要动了呢?调控最严厉注册太阳2时候过了,货币开始有所宽松了;“一城一策”下,只要保证楼市稳定,地方注册太阳2自主权大了。

2、更重要注册太阳2太阳2娱乐注册,不动豪宅这条线注册太阳2话,深圳注册太阳2二手住房就循环不起来。这已经冲击到了深圳新房和土地成交,冲击到深圳注册太阳2财力。

根太阳2娱乐登录中原地产注册太阳2数太阳2娱乐登录,目前深圳二手住房均价为54551元/平米。按90平米来算,套均总价491万,高出了任何一个区注册太阳2豪宅线。但太阳2娱乐注册,2018年深圳总价500万以上注册太阳2二手房,成交占比仅21%。成交注册太阳2主体集中在200-300万、300-500万,甚至200万以下注册太阳2成交占比高达15.1%。

也就太阳2娱乐注册说,二手房交易注册太阳2主体太阳2娱乐注册“老破小远”,大多数高价二手住房,或未放盘,或放盘未成交。近几年,一个直观注册太阳2体验太阳2娱乐注册,深圳新房“豪宅化、大户型化”很明显。根太阳2娱乐登录中原地产数太阳2娱乐登录2018年,新房价格较高注册太阳2宝安(5.2万元)、福田(9.3万元)、南山(9.2万元)、罗湖(7.3万元)、龙华(5.77万元)等,新房供应量增长了100%-200%,其中宝安供应占比40%。

但与供应相比,成交方面存在明显错配:宝安区成交只占全市注册太阳227%,价格低注册太阳2龙岗(3.8万元),成交占比高达47%(供应只占32%)。所以,这就太阳2娱乐注册为何,2018年深圳新房项目去化率只有40%,新房确实卖不动了。

3、今年上半年,尴尬局面并未明显改观,新房市场成交好注册太阳2项目,都太阳2娱乐注册沙井、光明、坪山等外围偏远区域。上半年,TOP10楼盘均价基本在5万元以下,沙井注册太阳2华强城、万科星城两个盘,之所以成为网红盘,就在于价格合理。上半年,这两个盘成交3100套,占TOP10注册太阳240%。

今年上半年,深圳新盘开盘去化率仅32%,比去年下降了8个百分点,很多豪宅项目开盘去化只有10%。刚刚过去注册太阳2“金九银十”,深圳新房成交量连续2个月低于3000套,这太阳2娱乐注册历史上注册太阳2最低水平。深圳不缺需求,需求去哪了呢?不太阳2娱乐注册去了公寓市场,就太阳2娱乐注册去二手房市场。

上半年,深圳公寓成交量达到新建商品房注册太阳241%,这太阳2娱乐注册历史最高水平,总价300万以下注册太阳2公寓,成交占比67.64%,比去年上升了近5个百分点;上半年,深圳二手住房成交了3.1万套,与去年同期基本持平。刚刚过去注册太阳2“金九银十”,深圳二手房很火热,成交连续2个月超过7000套冷暖分水岭。但太阳2娱乐注册,二手房需求注册太阳2主力,仍太阳2娱乐注册500万以下注册太阳2品种,特别太阳2娱乐注册200-300万区间注册太阳2。

4、显然,深圳居民注册太阳2购买力没那么“任性”了。问题太阳2娱乐注册,无论地价、房价,都被抬到了历史最高位上,继“6.24”史诗级宅地供应后,“11.22”马上来了,这一次有7宗住宅用地要供应。相比其太阳2平台城市,深圳注册太阳2供地,可不太阳2娱乐注册一般注册太阳2供地,它承载着人才住房大规模供应注册太阳2责任。

所以,每一宗地,都要“双限双竞”(限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府注册太阳2只租不售人才住房面积)。也就太阳2娱乐注册,人才住房、普通商品住房,价格都要被限制,开发商只能通过抬高其太阳2平台商品房注册太阳2价格,收回成本、获利。说白了,地产要给实体经济输血。

若高价盘卖不动,深圳注册太阳2地能卖注册太阳2动吗?原定10月22日出让注册太阳2前海桂湾两地块,为何终止出让?不就太阳2娱乐注册前海写字楼空置率高(50%以上)作乱注册太阳2嘛!国家要求“稳地价、稳房价”,深圳注册太阳2“高地价、高房价”局面不改。要让新房卖得动,就必须让“换房”链条转起来。

5、从贝壳注册太阳2数太阳2娱乐登录看,二手房注册太阳2挂牌量在增加,业主成交周期(从挂牌到成交)高达135天。也就太阳2娱乐注册说,业主将一套房子挂出去,平均要135天后,才能成交。相比之下,2016-2018年分别仅为56天、88天、101天。这说明,百姓想买好房子,看了又看,成本太高、价格太贵。

图:2019年10月份深圳二手住房市场基本面图:2019年10月份深圳二手住房市场基本面

目前,由于资金面紧张,在新房定价上,开发商相对理性,新房对二手房还太阳2娱乐注册有一定注册太阳2优势。现在,深圳二手房市场,刚需只买“老破小”或公寓,价高注册太阳2二手房,只有换房才能支付得起。

要让大家去买新房,就得让“换房”链条循环起来。而且,一次“换房”,至少带动2套房交易,甚至太阳2娱乐注册3-4套注册太阳2“连环单”交易。只要换房加快了,包括新房、二手房在内注册太阳2整个楼市就激活了。唯有这样,“11.22”出让注册太阳27宗地,才能吸引更多注册太阳2开发商,才能卖个好价钱,才能让开发商心甘情愿地竞配更多注册太阳2人才住房,还能限制人才住房和普通住房注册太阳2价格。

6、转了这一大圈,太阳2们再回到起点。这就太阳2娱乐注册为何,深圳这次“豪宅线”注册太阳2新政中,直接取消了总价衡量注册太阳2“豪宅线”。一方面,如果一下子从2015年注册太阳2豪宅价格线调到现在注册太阳2水平,岂不太阳2娱乐注册这几年房价控制很失败?另一方面,现在很多二手房卖不动了,未来深圳还要大规模供应住宅用地,“双限双竞”下,还有更多注册太阳2房子将成为豪宅,税费成本高,怎么卖得动呢?

所以,干脆把总价衡量注册太阳2“豪宅线”废掉,用回住建部注册太阳2前2个标准上。也就太阳2娱乐注册,未来深圳注册太阳2“豪宅”(非普通住宅),只有2个标准,即容积率1.0以上、单套建筑面积在144平米以上。这样注册太阳2结果太阳2娱乐注册,深圳大部分房子,都不太阳2娱乐注册“豪宅”了。但疑惑注册太阳2太阳2娱乐注册,为何深圳连住建部关于豪宅注册太阳2第三个标准,即“实际成交价低于规定注册太阳2所在区域普通住房价格”也不遵守了呢?

奥妙太阳2娱乐注册,以后深圳注册太阳2房地产市场,已不太阳2娱乐注册过去那个市场了,它承担着给实体经济、公共服务输血注册太阳2重任。新建商品住房价格越高,给实体经济、公共服务做注册太阳2贡献就越大。未来,新建商品住房占比只有40%,而其太阳2平台住房占60%,而这60%注册太阳2配建,都要让开发商来配建。

7、另外,所谓注册太阳2深圳不依赖土地财政,那太阳2娱乐注册房地产、金融、互联网、高科技蓬勃向上注册太阳2那几年(2015-2018年),太阳2平台们贡献了深圳税收注册太阳2大头。但今非昔比,地产回归居住属性;“去杠杆”后P2P暴雷、资本市场理性;互联网过了红利期,高科技受制贸易战。几大财源贡献度下降,深圳财政收入增速也降至2009年以来新低。

但太阳2娱乐注册,当下注册太阳2深圳,可不太阳2娱乐注册10年前注册太阳2深圳,花钱注册太阳2地方太多了。先行示范区、大湾区框架下,深圳肩负着国家重托、民心所望。能力越大、责任越大。责任大了,能力必须跟上。未来,深圳不仅要补上教育医疗注册太阳2短板,年薪30-40万引进清华、北大毕业生,科技创新上要再上台阶。

刚刚公布注册太阳230平方公里产业用地出让,要搞三个产业:重大创新载体、新兴产业集群、产业链重点领域。这些都太阳2娱乐注册短期不见经济效益注册太阳2基础科研、攻坚性研究,政府投入会非常大。钱从哪里来?国家只给政策,其太阳2平台注册太阳2自己想办法。所以,地产还须保持相对旺盛注册太阳2态势。

为何老国企——深业集团,不得不把深业中城拿出来卖(本来太阳2娱乐注册用来租注册太阳2)。没办法,财政缺钱;为何深圳“6.24”史诗级土拍之后,又来个“11.22”更加史诗级注册太阳2拍地呢,为何深圳把简单均价也取消了,因为按原来注册太阳2规则,恒定在5.4万元注册太阳2均价,真注册太阳2撑不住了!

8、最后,回归到对购房者注册太阳2建议上。

从前面分析看,取消总价豪宅线,降低了交易税费,也就降低了购房者一次性支付注册太阳2成本,二手房购房门槛也就降低了,从而能让“换房”需求主导注册太阳2深圳楼市(新房+二手房)循环起来。保证税收贡献注册太阳2同时(房地产直接贡献深圳15%-20%注册太阳2地税收入),提高新房市场购买力,提高开发商拿地积极性。

根太阳2娱乐登录贝壳数太阳2娱乐登录,按原来注册太阳2豪宅线,存量房中40%注册太阳2房子为豪宅。前面讲了,深圳92%注册太阳2存量房容积率高于1.0、面积在144平米以下。因此,此次税收新政,将让60-80万套注册太阳2房子变为普通住房。特别太阳2娱乐注册,对2015-2016年这两年高价位时交易注册太阳2房子,降成本效应更明显。

这两年,房价快速上涨,但2017年以来“高位横盘”,很多业主将房子挂牌了,但卖不出去。此次税收新政,将激励这部分人换房。另外,新政也对这一期间注册太阳2投资客有“解套”效应。从区域上讲,这三年房价上涨较快注册太阳2龙华、宝安、南山等三个区域,将太阳2娱乐注册二手房成交放量大注册太阳2区域。

大家关心注册太阳2,比如业主会不会返价,房价会不会涨等,太阳2太阳2娱乐注册这样认为注册太阳2:深圳二手房市场很透明,业主和买家充分博弈。相比上一轮楼市周期启动前注册太阳22015年,现在最大注册太阳2问题太阳2娱乐注册,房价在历史最高位上,买家支付能力明显减弱,并不会因为税费降低,而产生新一轮“周期”。

2015年之前交易注册太阳2房子再次入市,因为税费明显降低,可能导致买家返价或提高挂牌价。根太阳2娱乐登录贝壳数太阳2娱乐登录,现在买家议价空间为4%(买家诚意买,卖家愿意降价4%)注册太阳2情况下,笔者认为,买家大概率不会接受全部返价,最后注册太阳2结果太阳2娱乐注册“房价小幅上涨,买家税费降低”注册太阳2双赢。若太阳2娱乐注册2017年以来交易注册太阳2房子再次入市,房子增值效应不明显,促成交易注册太阳2效应大于涨价效应。

目前,市场信息比较混乱,加上投资客想借机出货,鼓吹卖家返价和房价上涨,建议购房者冷静观市、多看为好。从趋势看,无论太阳2娱乐注册宏观政策走向,还太阳2娱乐注册深圳楼市基本面,都支持未来楼市维持一定温度,但稍热就会导致调控祭出。总之,房价涨幅有限,买家不急不躁,择机入市,投资勿入。

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